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Bed & Breakfast e ristrutturazioni: quali agevolazioni possibili

A cura di Luciano Ficarelli

13 dicembre 2020

Negli ultimi anni si è sviluppato molto velocemente il settore delle strutture extra alberghiere, che ha dato la possibilità a molte persone che dispongono di un immobile a destinazione residenziale di ottenere un reddito alternativo.  Secondo la normativa regionale in vigore nelle 20 regioni italiane, sono generalmente attività ricettive a conduzione familiare tipo Bed & Breakfast quelle strutture che forniscono servizi di alloggio e prima colazione in un’unità abitativa a destinazione d’uso residenziale. Ogni regione può definire diversamente le norme da rispettare per aprire un B&B alle quali ci si deve attenere rigorosamente.

Il Superbonus per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per l’efficientamento energetico è un’ottima occasione per intervenire su immobili che sono già destinati a questo tipo di attività o che potranno esserlo successivamente. Questa alternativa cambia radicalmente la possibilità di fruire degli sconti fiscali, come vedremo in seguito.

Aspetti giuridici

L’attività ricettiva tipo B&B può essere svolta sia in fabbricati unifamiliari o bifamiliari, come le villette, sia in appartamenti siti in condomìni. Pertanto, in entrambi i casi questi immobili possono rientrare nei casi previsti dall’art. 119 del Decreto Rilancio n. 34 del 19 maggio 2020, convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, salvo i limiti e le condizionalità previste dalla legge e dagli atti dell’Agenzia delle Entrate e del MISE a cui rimandiamo per approfondimenti (Decreto Asseverazioni del MISE del 6 agosto 2020, Decreto Requisiti del MISE del 6 agosto 2020, Provvedimento 8 agosto 2020 AdE, Circolare 24/E dell’8 agosto 2020, Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020, Provvedimento 12 ottobre 2020 AdE, istanze di Interpello all’AdE relative al Superbonus).

Tra gli interpelli presentati all’Agenzia delle Entrate risulta uno dedicato all’attività di B&B che mette un punto sulla questione spesso dibattuta se il superbonus al 110% possa essere o meno applicato anche sugli immobili adibiti all’attività ricettiva in argomento (interpello n. 570 del 9 dicembre 2020).

L’interpellante, titolare di partita iva, svolge in forma professionale l’attività ricettiva e chiede se possa accedere al superbonus 110% per i lavori sulla sua unità abitativa unifamiliare.

L’Agenzia delle Entrate ha posto l’attenzione sulla differenza tra immobile adibito esclusivamente per l’attività imprenditoriale o artistica o professionale e immobile utilizzato promiscuamente come abitazione e per svolgere attività imprenditoriale o artistica o professionale.

Nella risposta l’Agenzia ha voluto premettere che “Ai sensi del comma 9, lettera b) del citato articolo 119 sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». In base al citato comma 10 tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari. Con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR)”.

Viene richiamata, poi, la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, con riferimento alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi TUIR. La Circolare ha precisato che, ”in base a quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 16-bis del TUIR, se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento, quindi la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute. Con la risoluzione 24 gennaio 2008 n. 18/E è stato chiarito che la detrazione va ridotta al 50 per cento anche nell’ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale)”.

La risposta all’interpello, dunque, non è una vera e propria novella ma richiama quanto già evidenziato dalla prassi sin dal 2008 e mette un punto fermo al quale gli operatori del settore si devono attenere.

Pertanto, tutti gli interventi di riqualificazione energetica previsti su un immobile adibito promiscuamente all’attività ricettiva, potranno accedere al superbonus calcolando però le agevolazioni ridotte al 50%.

Diverso è il discorso per gli immobili che potranno essere adibiti ad attività ricettiva successivamente agli interventi. Se l’immobile ha tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi per utilizzare il superbonus in occasione degli interventi edilizi programmati, non c’è nessuna norma che ne vieti l’utilizzo per intero. Non sono infatti le “intenzioni” che possono essere un ostacolo all’utilizzo del credito d’imposta al 110% sui lavori di efficientamento energetico.

In questo caso, corre l’obbligo evidenziare alcuni aspetti che vanno presi in considerazione per le conseguenze fiscali e finanziarie che potrebbero verificarsi.

Conviene come privato o come imprenditore?

La scelta di operare in qualità di “privato” sull’immobile di cui si ha disponibilità va vista prima di tutto in un’ottica finanziaria. Il privato, con molta probabilità, utilizzerà la forma dello sconto in fattura o della cessione del credito per ottenere il minor esborso possibile nei lavori di ristrutturazione. Le asseverazioni dei tecnici e il visto di conformità del commercialista lo tutelano maggiormente anche dal punto di vista sanzionatorio. L’immobile può essere predisposto per un’attività di B&B sostanzialmente con interventi uguali a quelli che potrebbero essere fatti per un immobile adibito ad abitazione (cappotto termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione, impianti fotovoltaici, colonnine per la ricarica dei mezzi di trasporto elettrici, sostituzione di infissi, tende da sole, impianto di domotica) che saranno tutti agevolati al 110% in attesa di trasformare l’immobile così ristrutturato in struttura ricettiva.

Dal punto di vista fiscale, il privato, se da una parte ha la possibilità di utilizzare il bonus in misura piena, dall’altra non potrà considerare spese deducibili i costi sostenuti.

Se invece il detentore dell’immobile volesse utilizzarlo come promiscuo, oltre a valere la riduzione alla metà delle percentuali previste per il superbonus, valgono anche quelle del TUIR per le attività imprenditoriali, artistiche o professionali.

Pertanto, la valutazione se scegliere l’una o l’altra alternativa va fatta tenendo in considerazione tutti i risvolti fiscali che tale scelta comporta. La detraibilità dell’iva, l’ammortamento di beni strumentali, la deduzione di tutti i costi di avviamento e di gestione, oltre alla possibilità di aderire ad una serie di agevolazioni regionali e nazionali che riguardano le attività imprenditoriali come i contributi a fondo perduto o i prestiti garantiti dallo Stato, hanno un peso specifico importante nella valutazione della scelta soprattutto a medio-lungo termine.

Gli altri bonus

Non vanno tralasciati gli altri bonus a disposizione del detentore dell’immobile, come l’ecobonus, che risulta molto interessante perché utilizzabile anche da parte dei soggetti IRPEF o IRES senza preclusioni agli immobili non strumentali detenuti da persone giuridiche. In questo caso, la valutazione da parte del committente va fatta con metodi dettagliati e servendosi di un consulente fiscale che possa confrontare con un business plan i costi e i benefici patrimoniali ed economici di un intervento edilizio. Infatti, se è vero che il credito d’imposta è pari al 65% o al 50% a seconda se le opere riguardano o meno l’efficientamento energetico dell’immobile, a questo sconto si aggiungono gli ammortamenti e i risparmi energetici, con effetti notevoli sul risultato di bilancio del Bed and Breakfast.

Altri bonus riguardano l’acquisto di mobili contestuali agli interventi di recupero edilizio (50% calcolato su un massimo di diecimila euro) e il bonus verde per la sistemazione di giardini, terrazzi e balconi (36% su di un massimo di spesa di cinquemila euro). Entrambi i bonus sono molto interessanti per la realizzazione di un nuovo B&B, sempre tenendo in considerazione che questi due bonus possono essere utilizzati solo da privati e, quindi, valgono le considerazioni fatte precedentemente.